Analys av Kungsleden

Jag har uppdaterat analysen efter det att Q2-rapporten kom. Tycker det var lämpligt att göra det innan sammanställning då resultatet var betydligt mycket sämre än vad jag trodde. Samt att det dök upp ny information om nya skattemål som rör stora summor. (Utförd 20120817)

Här kommer en analys av fastighetsbolaget Kungsleden baserat på mina krav. Jag har använt mig av årsredovisningen för 2011 samt Q1 rapporten för 2012 Q2.rapporten för 2012. Q2 rapporten släpps om bara någon vecka så det kan säkert bli en del förändringar med tanke på alla pågående skattemål. (Utförd 20120807)

Om bolaget:
Kungsleden bildades 1994 och börsnoterades under 1999. Kungsleden blev till under fastighetskrisen under början av 1990-talet när bankerna blev sittande på allt större fastighetsportföljer som de ville bli av med.

Kungsleden är inriktat på fastighetsförvaltning och försäljning även om det senare har minskat under senare, en orsak till detta kan mycket väl vara att det är svårare att få lån i dags läget.

I Kungsleden ingår inte bara fastigheter utan även en del som bygger, säljer och hyr ut moduler till bland annat kommuner. Utöver detta så äger Kungsleden även halva Hemsö.


Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Ja
Grundat 1994 och börsnoterat 1999. Återfinns på Mid Cap Norden.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Ja
Kungsleden har varit med länge och har en bra och stabil fastighetsportfölj men en bra risknivå.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Nja
Har skiftat ganska kraftigt och under 2008 var det röda siffror som för många andra fastighetsbolag. Frågan är också hur hårt eventuella skattedomar kommer att drabba 2012 års resultat. Jag har valt att inte ta med intjäningstillväxten i min bedömning dels på grund av att jag inte är säker på att jag får alla siffror rätt med tanke på alla splitar och jag är inte heller riktigt säker på hur de stora försäljningarna och utdelningarna under framför allt 2005-2007 påverkar siffrorna i slut ändan. Någon som vet får gärna ta fram lite siffror på det...
Uppdatering: Tror det kommer bli en vinst för 2012 trots problemen därför får företaget ligga kvar med samma betyg.

4. Stabilt ROE. Nja
Fem år snitt på strax under 10%, framför allt beroende på det dåliga året 2008.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Tycker inte man kan säga att Kungsleden är extremt beroende av ytterfaktorer. Men självklart påverkar räntor, väder konjunkturen alla fastighetsbolag. Dels påverkas kostnaderna men även möjligheten att hitta nya hyresgäster till vakanta lokaler.

6. Stabil utdelning. Nja
Utdelningarna har varit väldigt osäkra under slutet och frågan är vad det blir för utdelning under 2012 med tanke på alla skattedomar som kan komma. Utdelningen var mycket trevlig under 2005-2007 tack vare en hel del stora försäljningar och jag hoppas att bolaget inte börjar dela ut allt för mycket utan satsar på att växa istället.
Uppdatering: Trots tveksamheterna om det blir vinst 2012 så tror jag att Kungsleden kommer dela ut även om utdelningen med stor sannolikhet kommer sänkas. Därför får de behålla betyget Nja.

7. P/E.Nja  / Nej

Jag räknar med en väldigt försiktig vinst på 2,25 SEK för 2012 med tanke på skattedomarna. P/E blir 16 om man räknar på en aktiekurs på 40 SEK. Är nog egentligen på gränsen till ett Ja här då jag som sagt uppskattat vinsten väldigt försiktigt.
Uppdatering: Efter att ha läst rapporten lite snabbt så räknar jag inte med att Kungsleden gör en vinst på mer än max 1 SEK för 2012 om det inte sker några stora förändringar i fastighetsportföljen eller till exempel en försäljning av Hemsö. Och med ett pris på 35-40 SEK ger det ett P/E i samma spann.

8. Soliditet/Skuldsättning. Ja
Soliditeten ser stabil ut. Lite låg för att vara ett fastighetsbolag men okej enligt kraven. Även skuldsättningen har minskat lite de senaste åren vilket är positivt.
Uppdatering: Efter försäljning av fastigheterna i Härnösand till Hemsö har enligt bolaget deras soliditet stigit med ytterligare 2%. Har inte själv räknat på det igen.

9. Bra ägarbild. Nej
Finns ingen större ägare alls. Förhoppningsvis kliver det in en stor ägare som kan styra och ställa lite i framtiden men det är väl inte allt förtroligt att det sker under den närmaste tiden.

10. Trovärdig företagsledning. Ja / Nja
En snabbsökning gav inget speciellt.
Uppdatering:I samband med Q2-rapporten framkom det att Kungsleden kan drabbas av ytterligare skattesmällar på cirka 500 miljoner. Som jag tolkar det så har ledningen hållit inne med denna information ett tag då de anser att de kommer vinna dessa mål och därmed inte heller reserverat några pengar för det. Själv tycker jag att detta är något som borde kommit ut direkt och det i kombination med alla skattemål som ständigt strömmat sin så har jag tappat lite förtroende för ledningen och väljer att sänka mitt betyg ett snäpp.

Resultat: 4 Ja, 4 Nja, 2 Nej

Slutsats:
Kungsleden känns som ett stabilt bolag på långsikt och även om man tittar bakåt i tiden. Men just nu ser inte siffrorna så ljusa ut som man skulle vilja. Känns även som de negativa beskeden med skattedomarna kommer i en strid ström och detta kommer definitivt att påverka årets resultat riktigt ordenligt. Men till nästa år utan detta hängande över sig tror jag att Kungsleden kan ta ett steg i rätt riktning.

Men med tanke på hur resultatet av mina krav ser ut så borde det finnas andra bolag i branschen som passar mig bättre i dags läget. Men jag kommer inte att släppa mitt innehav i Kungsleden utan kommer sitta lugnt och vänta då jag är övertygad om att 2013 kan bli riktigt intressant. En lägre kurs ner mot årslägsta innebära nog att jag snittar ner mig lite också medan man får chansen.
Uppdatering: Slutsatsen blir ungefär den samma. Kungsleden är stabilt men 2012 är ingen rolig läsning. Förhoppningsvis är alla skattemål klara till 2013 och då kan det mycket väl bli en klar förbättring. Däremot så kommer jag nog inte köpa på mig mer utan snarare fundera på om det finns intressantare bolag att ha sina investeringar i då jag som sagt börjar bli lite tveksam till företagets ledning.