Analys av Fabege

Här kommer en analys av ytterligare ett fastighetsbolag och denna gång har turen kommit till Fabege. Jag har använt mig av årsredovisningen för 2011 samt Q2-rapporten för 2012. (Utförd 20120812)

Om bolaget:
Bolaget bildades som sagt av "Gamla Whilborgs" 2005. Direkt efter det så delades Öresunds fastigheterna ut och bildade Wilhborgs Fastigheter AB. Efter det var det några transaktions intensiva år med både stora försäljningar och förvärv då Fabege koncentrerade sin portfölj till tre områden Stockholm Innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.

Efter att denna koncentrationen blev klar har bolaget satsat på att utveckla sina projekt och framför allt har det jobbats hårt med den nya Arenastaden under 2011.

Mina krav:
1. Stabilt företag med tillräcklig storlek. Resultat: Ja
Fabege bildades när "Gamla Whilborgs" bytte namn 2005. "Gamla Whilborgs" börsnoterades 1990 och är idag under namnet Fabege noterat på Large Cap Norden.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad. Resultat Ja
Vid årsskiftet 2011-2012 var fastighetsvärdet över 29 miljarder med hela verksamheten koncentrerad till ett antal delar av Stockholm, i dessa områden är även deras projekt placerade.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt. Nja
Intjäningstillväxten ser helt okej ut. Men även Fabege gjorde förlust 2008 och hade även ett svagt 2009 men efter det har det vänt uppåt rejält igen. Tyvärr kommer troligen skattedomarna leda till ett svagt 2012.

4. Stabilt ROE. Nja
Når inte riktigt fram till kravet och som för många andra fastighetsbolag är det förlusten 2008 och ett svagt 2009 som ställer till det.

5. Är ej beroende av yttre faktorer eller nya produkter. Ja
Inte värre än för något annat fastighetsbolag, enda man kan vara lite orolig för är möjligen att riskerna inte är så spridda då hela verksamheten är begränsad till endast ett område.

6. Stabil utdelning. Nja
Utdelning under hela 2000-talet men sen mitten av det samma har det sjunkit. Även om den stigit senaste åren är den inte uppe på samma nivå. Samtidigt så är det positivt i min värld att bolaget inte delar ut mer än vad det anser sig ha råd med. Frågan är då bara hur det kommer påverka utdelningen för 2012 då inte resultatet för första halvåret är någon munter läsning efter reservationerna för skattedomarna.

7. P/E. Nej
Med tanke på att Q2-rapporten visade en förlust efter avskrivningarna på -5 SEK per aktie och 2011 innebar en vinst på 7 SEK så väljer jag att räkna på en vinst på 2 SEK. Tycker det är väldigt svårt att uppskatta vinsten för 2012 med tanke på omständigheterna. Men en vinst på 2 SEK och en aktiekurs på 61 SEK så får vi ett P/E på över 30. Men som sagt är det reservationerna för eventuella skattedomar som ställer till det så jag lägger inte allt för stor vikt vid det. Utan dem och en vinst som 2011 så hade P/E visat under 10.

8. Soliditet/Skuldsättning. Ja
Soliditeten ser riktigt bra ut med ett fem års snitt på över 35%, samt att både 2010 och 2011 visade 39%. Skuldsättningen ser helt okej ut också.

9. Bra ägarbild. Nja
Brinova äger 15% men i övrigt ser det tunt ut med stora ägare. Hade gärna sett att det funnits ytterligare en eller flera lite större stabilare ägare.

10. Trovärdig företagsledning. Ja
Inget och klaga på. Cyperndomarna är en lite plump men inget jag lägger någon vikt vid då det när dessa upplägg gjordes så såg det helt okej ut och massor av bolag använde metoden för att minska sin skatt. Ett annat exempel är Kungsleden som sitter i precis samma sits som Fabege när det gäller detta.


Resultat: 5 Ja, 4 Nja, 1 Nej

Slutsats:
Trots det relativt dåliga resultatet tycker jag Fabege känns intressant. Dels jobbar de på en intressant marknad i huvudstaden där de sitter på många intressanta fastigheter i kombination med att de jobbar med massor av intressanta projekt som kan öka värdet på bolaget på sikt.

Självklart gör skattedomarna att man blir lite avvaktande när man tittar på utdelning och vinst för 2012 men dessa resultat kommer självklart se helt annorlunda ut när dessa bekymmer är utredda och vid börjar på ett nytt år. Det enda jag kan tycka är lite lustigt är att aktien legat så stabilt och till och med stigit ganska kraftigt senaste året trots skattedomarna. Till skillnad från till exempel Kungsleden som rasat en del.


I övrigt så har jag kollat närmare på Castellum nu också. Sen har jag valt bort Balder då jag inte är intresserad av bolag som inte delar ut, även Corem Property Group har trillat bort då de endast bedrivit sin verksamhet med inriktning mot fastigheter sen 2007 vilket är för kort tid för mig för att se om det är ett stabilt bolag på längre sikt i kombination att jag är allmänt negativ till bolag med pref, aktier. Sen får vi se hur det blir med Catena då jag tycker det är svårt att analysera ett bolag som egentligen bara lever på sina projekt och inte riktigt har något i min lila genomgång att göra utan det kanske får bli att kolla närmare på det senare.
Men Castellum är redan kollat och sen får det nog i alla fall bli Diös, Wilhborgs och Hufvudstaden men nu börjar till och med jag tröttna på fastighetsbolag så de får bli att försöka hålla koncentrationen så alla bedöms på lika sätt. Försöka hinna med det i morgon så jag kan lägga upp det efterhand och göra en utvärdering.