Sammanställning av fastighetsbolagen

Då kommer det en liten sammanställning av alla de fastighetsbolag jag kollat på. Det blir nog ett långt inlägg men utan allt för mycket text. Jag gör enkelt för mig och ett Ja ger 2 poäng, ett Nja ger 1 poäng och ett Nej ger 0 poäng. Blir inte så vetenskaplig men det ger en liten vink om vilka som man ska fortsätta att kolla på.
De företagen jag har kollat på är: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern och Wihlborgs, totalt nio företag.

Efter att jag kollade på Kungsleden har de kommit med en ny rapport för Q2 2012. Det var ingen munter läsning även om jag bara skummat lite fort men jag kände mig tvungen att göra en uppdatering av analysen vilket jag också gjort och dessa uppdateringar är nu också med i sammanställningen.

1. Stabilt företag med tillräcklig storlek
Ja: Atrium Ljungberg. Castellum, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern och Wihlborgs
Nja: -
Nej: Diös
Kommentar: Inte mycket att säga om egentligen. Mer eller mindre alla bolag är stabila och har varit med relativt länge. Enda anledningen till att Diös får ett nej är att de startades så sent som 2005. Även Wihlborgs startade 2005 men eftersom de var en delning av ett gammalt bolag så har jag valt att sätta ett Ja där.

2. Tillräcklig storlek på sin marknad
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern, Wihlborgs
Nja: FastPartner
Nej:-
Kommentar: Alla bolag är egentligen stabila och har en bra marknad. FastPartner får ett litet lägre betyg då jag tycker de är gränsfall på att vara lite för små för min smak men samtidigt så växer bolaget ganska kraftigt och fortsätter det på det viset så är det snart tillräckligt stort för att få ett svagt Ja istället.

3. Stabil vinst och intjäningstillväxt
Ja: Wihlborgs
Nja: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern
Nej:-
Kommentar: Alla bolag gjorde förlust under krisen 2008 & 2009. De flesta hade antingen ett eller två riktigt dåliga år. Wihlborgs klarade sig med en väldigt liten förlust i jämförelse med övriga och för därför ett Ja här. Kanske lite snällt men jag vill gärna belöna ett bolag som går så mycket bättre än de övriga under en så pass tung period för denna typ av bolag.

4. Stabilt ROE
Ja: FastPartner, Wihlborgs
Nja: Atrium Ljungberg, Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern
Nej: Diös
Kommentar: FastPartner och Wihlborgs leverera i denna kategori trots de dåliga åren. Diös är långt ifrån att få godkänt. Övriga bolag gör inga katastrof siffror om man sätter det i perspektiv och kolla vilket extremt år framför allt 2008 var för fastighetsbolagen men även att 2009 var ett tungt år för många.

5. Är ej beroende av ytterfaktorer eller nya produkter
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern, Wihlborgs
Nja:-
Nej:-
Kommentar: Samtliga bolag klarar sig här. Tycker inget bolag är så extremt beroende av till exempel nya produkter eller ytterfaktorer här som jag menar. Men visst påverkas fastighetsbolagen av många faktorer som räntor, väder, elpris m.m.

6. Stabil utdelning
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, FastPartner, Hufvudstaden, Klövern, Wihlborgs
Nja: Fabege, Kungsleden
Nej: Diös
Kommentar: De flesta bolagen har stabil utdelning. Diös får ett nej här men samtidigt så frågan om man kan kräva att ett nytt bolag ska dela ut första året. När jag tittar på bolagen så tror jag de flesta kan fortsätta dela ut ungefär samma som föregående år med undantag för Fabege och Kungsleden där är frågan om det blir någon utdelning alls för 2012.

7. P/E
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, FastPartner, Hufvudstaden, Klövern, Wihlborgs
Nja:-
Nej: Fabege, Kungsleden
Kommentar: Ser bra ut för alla utom Kungsleden och Fabege. Dessa bolag har bekymmer tack vare stora reserveringar om det skulle bli negativt utslag i skattemålen bolagen är inblandade i. Med största sannolikhet kommer P/E för nästa år vara helt annorlunda men just nu ser det inte bra ut och därför blir det två klara Nej.

8. Soliditet/Skuldsättning
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Kungsleden, Klövern, Wihlborgs
Nja:-
Nej: Diös
Kommentar: Alla bolag utom Diös klara minikravet. Det finns vissa bolag som till exempel Hufvudstaden som klarar det med bred marginal och andra som klarar det precis. Men överlag är det helt okej resultat även om jag fördrar en soliditet upp mot 40% för fastighetsbolagen.

9. Bra ägarbild
Ja: Atrium Ljungberg, Diös, FastPartner, Hufvudstaden, Klövern
Nja: Fabege
Nej: Castellum, Kungsleden, Wihlborgs
Kommentar: Lite blandad kompott. Många bolag har större stabilare ägare precis som jag vill att det ska vara. Men som resultatet visar är det vissa som saknar det också. Egentligen inte mycket mer än så att säga om det.

10. Trovärdig företagsledning
Ja: Atrium Ljungberg, Castellum, Diös, Fabege, FastPartner, Hufvudstaden, Klövern, Wihlborgs
Nja: Kungsleden
Nej:-
Kommentar: Det är inga grundliga undersökningar här och jag har ett ganska grovmaskigt nät men med lite snabbsökningar så har jag inte hittat något speciellt. Valde att sänka Kungsleden efter uppdateringen då det helt plötsligt dök upp nya skattemål på 500 miljoner i samband med rapporten.

Sammanställning:
Atrium Ljungberg - 18 poäng
Castellum - 16 poäng
Diös - 11 poäng

Fabege - 14 poäng
FastPartner - 18 poäng
Hufvudstaden - 18 poäng

Klövern - 18 poäng
Kungsleden - 12 poäng
Wihlborgs - 18 poäng

Slutsats: Som ni ser är det flera bolag som kommer in med höga poäng. Trots detta så anser jag inte att dessa bolag är i närheten av lika utan det är stora skillnader mellan dem på olika punkter. Klövern faller på sina pref.aktier, som jag tolkar det väljer bolag att skaffa dessa för att de inte får låna på något annat sätt till en vettig ränta och jag är ännu inte övertygad om deras förträfflighet även om jag är sugen på att köpa in någon typ av pref. aktie på prov i min ISK.
FastPartner väljer jag ännu så länge bort då jag anser att bolaget fortfarande är lite för litet men där kan det vända snabbt då det verkar vara ett bolag på frammarsch.

Ytterligare tre bolag kom på delad första plats och jag är intresserad av samtliga dessa. Atrium Ljungberg är starka och leverera år efter år precis som Hufvudstaden i den matchen så tror jag nog jag valt Hufvudstaden på grund av att det är lite bättre utdelning. Men samtidigt så har Atrium en hel del intressanta projekt vilket Hufvudstaden å sin sida kontrar men en grymt stabil ekonomi och en soliditet på 50%+. Det man kan konstatera och bolagen har starka sidor båda två.
Wihlborgs är nog favoriten för tillfället, bolaget klarade av att leverera ett hyfsat resultat 2008, är koncentrerade på en intressant marknad där bland annat Malmö och Köpenhamn finns och utdelningen har stigit bra sen starten och är ganska mycket högre än de andra två bolagens. Kombinerat med en del intressanta projekt och en allmän känsla av att de är lite aktivare men med en svagare ekonomi.

Castellum är också ett starkt bolag som levererar bra, tycker även de har en stark uppbyggnad med mindre bolag som är starka och kända på respektive marknad. Utdelningen är stabil och fin också och det är ett enormt bolag med en enorm fastighetsportfölj. Castellum kliver trots resultatet före både FastPartner och Klövern i min intresselista.

Diös, Kungsleden och Fabege väljer jag bort i dagsläget. Var sugen innan Q2-rapporten att öka i Kungsleden men just nu så har jag helt tappat intresset för det. Just nu är inget av dessa bolag intressanta och jag har egentligen inte så mycket mer att kommenterar om dem. Utan vi får se om ett par år då det inte alls är omöjligt att det har vänt för alla tre och samtliga är intressanta igen. Diös tror jag kan ha något riktigt intressant på gång och de jobbar på en liten annan marknad än de övriga.

Om jag nu skulle välja att investera lite mer om ett tag i fastighetsaktier är det trots detta 4 bolag som jag kommer att kolla på: Atrium Ljungberg, Hufvudstaden, Wihlborgs och Castellum. Skulle inte förvåna mig om jag även titta vidare på FastPartner av ren nyfikenhet vad som händer i deras utveckling men jag har svårt att se mig själv investera i dem inom de närmaste åren.

------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nu hoppas jag att jag fått med allt och att alla bolag fått en likvärdig bedömning och kom ihåg... Jag är en investeringsamatör så ta inte mina analyser som en sanning utan glöm dem och skaffa dig din egen åsikt om de olika bolagen innan du investerar.